Wywłaszczenie nieruchomości – podstawowe informacje

przez | 9 kwietnia 2019

Wywłaszczenie nieruchomości polega w pewnym uproszczeniu na przymusowym pozbawieniu własności nieruchomości dotychczasowego właściciela i przejściu prawa własności na podmiot publiczny. Warto pamiętać o tym, iż wywłaszczenie może dotyczyć także innego prawa rzeczowego, a także prawa użytkowania wieczystego. Wywłaszczenie może polegać zarówno na pozbawieniu  właściciela jego prawa jak też na jego ograniczeniu w odpowiednim zakresie.

Podobnie warto wskazać, iż wywłaszczona może zostać cała nieruchomość lub jedynie jej część. W pewnych przypadkach będzie to oznaczało, że pozostała część nieruchomości właściwie nie będzie się nadawała do wykorzystywania na dotychczasowe cele. Wówczas osoba, której przysługiwało prawo do nieruchomości, podmiot publiczny powinien na podstawie umowy nabyć tę „zbędną” dla dotychczasowego właściciela lub użytkownika część nieruchomości.

Wydzielenie drogi jest jedną z przesłanek wywłaszczenia gruntu

Podstawowym aktem prawnym, który reguluje zagadnienia wywłaszczenia nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204). Z godnie z art. 1 pkt 5 tej ustawy, określa ona m.in. zasady wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Cele publiczne

Ustawa określa też w art. 6 katalog celów publicznych, na rzecz których może dojść do wywłaszczenia:

  1. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
  2. wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
  3. wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
  4. budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
  5. budowa i utrzymywanie sieci transportowej dwutlenku węgla;
  6. budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
  7. budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
  8. opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
  9. ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;
  10. budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, o których mowa w art. 165 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce (Dz. U. poz. 1668), szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;
  11. budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;
  12. budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
  13. poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;
  14. poszukiwanie lub rozpoznawanie kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemne składowanie dwutlenku węgla;
  15. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
  16. ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
  17. ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
  18. wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa;
  19. wykonywanie urządzeń lub budowli służących zapobieganiu lub zwalczaniu chorób zakaźnych zwierząt;
  20. inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Warto podkreślić, iż jak wynika z pkt. 10 jest to katalog otwarty, a inne ustawy mogą określać dalsze cele publiczne, na rzecz realizacji których może nastąpić wywłaszczenie.

Generalnie rzecz ujmując wywłaszczeniu podlegają nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne oraz nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie nie zawsze będzie mogło zostać dokonane. Ustawa przewiduje, iż                 możliwe jest jego dokonanie tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zapoznawszy się z podstawowym pojęciem wywłaszczenia, należy wskazać, iż nieruchomość może być wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Przepisy przewidują odpowiedni tryb postępowania dla wywłaszczenia nieruchomości. Celem tego postępowania jest przede wszystkim doprowadzenie do zamierzonego celu, tj. przejścia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego w sposób możliwie sprawy, jednakże przy poszanowaniu wszelkich praw właściciela. Jest to związane oczywiście z podstawowymi zasadami porządku prawnego obowiązującego w Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczpospolita Polska chroni  własność i prawo dziedziczenia. W ustępie drugiej natomiast wskazuje się, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Przy czym pojęcie „słusznego odszkodowania” jest często kluczowym elementem postępowania wywłaszczeniowego. Rozumienie tego, w jakiej wysokości ustalić odszkodowanie, jakimi kryteriami kierować się, by pogodzić interes publiczny i prywatny stanowi podstawowy problem, z którym muszą zmierzyć się organy administracji oraz sądy rozstrzygające spory w sprawach o odszkodowanie za wywłaszczone mienie.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Kwestia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości jest w związku z powyższym także uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także w kilku innych aktach prawnych. Zgodnie z tą ustawą wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Liczne przepisy modyfikują przy tym wartość możliwego do uzyskania użytkowania. Przykładowo, jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Podobnie, jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

Reguły ustalania odszkodowania

Przepisy zawierają szereg reguł, według których należy przeprowadzać ustalenie wysokości odszkodowania. Jedną z podstawowych zasad jest, by wysokość odszkodowania ustalona była według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zatem jako główne czynniki decydujące o podstawie ustalenia odszkodowania ustawodawca przewiduje:

  1. stan nieruchomości,
  2. przeznaczenie nieruchomości,
  3. wartość nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Przy czym może w pewnych określonych w przepisach przypadkach dojść do sytuacji, że starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu. Czasem ma to miejsce nawet po dość sporym okresie czasu. Wówczas wysokość odszkodowania przyjmuje się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, albo w pewnych szczególnych przypadkach w dniu podjęcia decyzji o podziale.

Dalsze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu zaś wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się przede wszystkim takie czynniki jak rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Kluczowa więc będzie w postępowaniu dotyczącym ustalenia odszkodowania ocena, czy zgodnie z celem wywłaszczenia zwiększona została wartość nieruchomości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W licznych przypadkach zdarza się tak, że nie można określić wartości rynkowej nieruchomości, ze względu na rodzaj nieruchomości. W tym przypadku określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Przy czym w tym przypadku oddzielnie określa się wartość gruntu oraz oddzielnie wartość jego części składowych. Zasadą jest też, że przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Określenie wysokości odszkodowania często bywa przedmiotem sporu pomiędzy osobą pozbawianą prawa w drodze wywłaszczenia, a organem administracji. Kwestia wysokości odszkodowania doczekała się więc sporego orzecznictwa sądowego, które nie sposób omówić szczegółowy w tym krótkim artykule.

Nieruchomość zamienna

Bywa też tak, że organ zamiast odszkodowania za wywłaszczenie oferuje nieruchomość zamienną. Czasami może to być korzystne rozwiązanie dla osoby, której dotknęło wywłaszczenie, jednak przyznanie nieruchomości zamiennej musi nastąpić za zgodą tej osoby. Nieruchomość zamienna może pochodzić z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. W przypadku różnicy w cenie pomiędzy nieruchomością zamienną a nieruchomością wywłaszczoną, różnicę tę wyrównuje się w formie dopłaty pieniężnej.

Postępowanie w sprawie wywłaszczenia

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego co do zasady powinno zostać poprzedzone rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości. Rokowania przeprowadzane są pomiędzy starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości czy też osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. W trakcie tych rokowań właścicielowi może także zostać zaoferowana nieruchomość zamienna. Dodać należy, że w przypadku, gdy wywłaszczenie ma być dokonane na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,  rokowania przeprowadzają organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *