Jak należy rozumieć „wartość rynkową” w przypadku ustalania wysokości odszkodowania?

przez | 9 września 2020

Podstawową zasadą przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości jest oparcie jego wysokości o wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 135 ust. 1 tej ustawy jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Wspomniany artykuł 134 ust.1 będzie miał zastosowanie w wielu przypadkach wywłaszczenia nieruchomości.

Ustawa definiuje też, co należy rozumieć przez wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Na uwagę zasługuje kilka istotnych elementów wskazanej definicji

Wartość szacunkowa

Przede wszystkim wartość rynkowa jest wartością szacunkową. Oznacza to, że w wycenie nieruchomości mogą pojawiać się elementy dyskusyjne, gdyż jest to istotą szacowania. Dana wycena tej samej nieruchomości może się nieznacznie różnić od innej wyceny tej samej nieruchomości, choć nie powinna. Przepisy regulujące zasady wyceny nieruchomości precyzyjnie regulują bowiem reguły, które powinien wziąć pod uwagę rzeczoznawca, dokonując wyceny. Tak jednak jak w przypadku transakcji faktycznie dokonywanych na rynku, kwota transakcji jest wypadkową wielu elementów. Istotą szacowania wartości rynkowej z punktu widzenia ustawy jest usunięcie z wyceny wszelkich elementów, które są obojętne dla wyceny, które w praktyce mogą wystąpić i występują, ale w danych okolicznościach mogłyby zaburzyć rezultat wyceny.

Niezależność stron

Istotne jest to, by dokonując szacowania wartości rynkowej, wziąć pod uwagę taki stan faktyczny, jak gdyby strony transakcji były od siebie niezależne i nie działały w sytuacji przymusowej (np. konieczność sprzedaży nieruchomości w celu spłacenia zobowiązań). Element ten może budzić wiele kontrowersji, w szczególności przy wycenie nieruchomości drogowych. Niezależność strony powinna oznaczać taką sytuację, w której sprzedający oferuje nieruchomość na rynku, ale nie jest przymuszony (finansowo  ani w inny sposób) do sfinalizowania transakcji. Taka sytuacja najczęściej nie występuje w przypadku nabywania nieruchomości drogowych, gdzie sfinalizowanie nabycia jest z jednej strony uwarunkowane koniecznością nabycia tej konkretnej nieruchomości, a z drugiej strony – zagrożeniem przymusowego przejęcia nieruchomości w drodze wywłaszczenia – po stronie zbywającego nieruchomość.

Stanowczy zamiar zawarcia umowy

Wartość rynkowa powinna odzwierciedlać taki poziom ceny nieruchomości, jaki jest możliwy do uzyskania w przypadku transakcji zawieranej przez strony, które mają stanowczy zamiar jej sfinalizowania.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *