Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak dokonać?

przez | 2 października 2020

Współwłasność nieruchomości powstaje na skutek różnorodnych zdarzeń faktycznych i prawnych. Najczęściej jest ona jednak wynikiem dziedziczenia. Czasem na skutek przyjmowania w spadku nieruchomości współwłaścicielem jest kilkanaście bądź kilkadziesiąt osób.

W niektórych przypadkach współwłasność powstaje na skutek nabycia nieruchomości przez dwie lub więcej osób. Możliwe jest też, że ktoś odsprzedał swój udział w nieruchomości i w ten sposób stał się współwłaścicielem wraz z inną osobą. Warto dodać, że współwłasność może w równym stopniu dotyczyć nieruchomości jak i rzeczy ruchomej.

W końcu współwłasność nieruchomości może powstać na skutek procesów wywłaszczeniowych, w szczególności w przypadku gdy uprawnionymi do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest kilka osób.

Niezależnie od tego, w jaki sposób powstała współwłasność, często ma ona charakter nietrwały. Wraz z upływem czasu współwłaściciele dążą do zniesienia współwłasności. Często wynika to ze sporów, chociażby dotyczących różnej wizji co do zagospodarowania nieruchomości. Wówczas pojawia się dążenie do zniesienia współwłasności nieruchomości tak, żeby tylko jedna osoba była właścicielem albo by rzecz podzielić i każdy mógł w niepodzielny sposób korzystać z własnej części nieruchomości jak samodzielnego przedmiotu własności.

W jaki sposób można dokonać zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności może nastąpić w zasadzie na dwa sposoby:

  • w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami,
  • w drodze orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności.

Wyjątkowo zniesienie współwłasności może też nastąpić w drodze innych zdarzeń prawnych poprzez zlanie się w ręku jednego właściciela praw wszystkich pozostałych współwłaścicieli (np. w drodze powołania do spadku).

Sądowy tryb zniesienia współwłasności

Współwłasność nieruchomości może być zniesiona w drodze postępowania sądowego. Ten sposób stosowany jest najczęściej wtedy, kiedy właściciele nie są w stanie dogadać się co do szczegółów dotyczących zniesienia współwłasności. Aczkolwiek, w wielu przypadkach może on być korzystny dla współwłaścicieli także wtedy, kiedy są zgodni co do podziału. Może się bowiem okazać, że sądowe zniesienie współwłasności będzie po prostu najtańszym sposobem.

Postępowanie sądowe ma jednak tę wadę, że może okazać się długotrwałe. Znane są postępowania w tym przedmiocie, które trwały nawet parę lat. Warto jednak pamiętać, że w każdej chwili w trakcie toczącego się postępowania strony mogą podjąć decyzję o zawarciu ugody i wskazaniu zgodnego sposobu zniesienia współwłasności.

Postępowanie sądowe w przedmiocie sądowego zniesienia współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości – to podstawowa zasada przyjęta przez Kodeks Cywilny. Podział fizyczny rzeczy wspólnej jest podstawowym sposobem podziału. Jeśli możliwy jest podział rzeczy wspólnej na części, to prawdopodobnie w ten sposób dokonane zostanie zniesienie współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z przepisami, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności nieruchomości. Oznacza to, że nawet, jeśli współwłaścicieli jest 20 i 19 z nich jest zadowolonych ze sposobu funkcjonowania nieruchomości, to jeśli jeden z nich wniesie do sądu wniosek o zniesienie współwłasności, sąd dokona takiego zniesienia współwłasności (oczywiście niekoniecznie zgodnie z jego wnioskiem).

Nie zawsze rzecz da się podzielić równomiernie w stosunku do udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Wówczas sąd decyduje o przyznaniu współwłaścicielom stosownych dopłat. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd może też oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.

Jeśli rzecz w ogóle nie daje się podzielić, to sąd przyzna ją jednemu ze współwłaścicieli, zobowiązując jednocześnie pozostałych do uiszczenia spłat.

W przypadku nieruchomości warto jeszcze wspomnieć, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności najczęściej będzie wymagana opinia biegłego w zakresie geodezji co do możliwości dokonania podziału. Sporządzenie tego rodzaju opinii jest zwykle najbardziej czasochłonnym etapem postępowania. Co więcej, jeśli pomiędzy współwłaścicielami trwa silny spór co do sposobu podziału, konieczne może być sporządzenie drugiej lub kolejnej opinii w zakresie podziału bądź wysokości dopłat. Poszczególne przypadki znacznie różnią się od siebie. Opinia może np. dotyczyć podziału budynku wzdłuż elementów konstrukcyjnych albo wydzielenia odrębnej własności lokali w budynku wielolokalowym. Trzeba też wspomnieć o tym, że w przypadku nieruchomości z kilkoma współwłaścicielami bardzo często ostateczna decyzja sądu może być nie po myśli dla niektórych z nich.

Warto też podkreślić, że w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd zwykle nakłania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wydaje postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wszelkie wymagania, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Zniesienie współwłasności w drodze umowy

Współwłasność może być też zniesiona w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami. W przypadku nieruchomości umowa taka powinna być zawsze zawarta w formie aktu notarialnego.

Najprostszy przypadek zniesienia współwłasności nieruchomości wystąpi wtedy, gdy jedna z osób odkupuje udziały od pozostałych osób. W tym przypadku najczęściej wystarczy dogadać się co do ceny nabycia oraz przekazania posiadania.

W przypadku, gdy zniesienie współwłasności ma się wiązać z podziałem gruntu, w tym podziałem gruntu zabudowanego, niezbędne będzie wpierw przeprowadzenie administracyjnego podziału nieruchomości. Dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości możliwe będzie zawarcie w drodze aktu notarialnego umowy znoszącej współwłasność.

Warto jednak podkreślić, że umowne zniesienie współwłasności jest zawsze procesem szybszym niż zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego. W przypadku braku konieczności dokonywania podziału ewidencyjnego gruntów (np. gdy grunty są już podzielone w sposób umożliwiający przyznanie poszczególnych gruntów współwłaścicielom albo gdy zniesienie współwłasności następuje poprzez odkupienie udziałów) możliwe jest zniesienie współwłasności niemal od ręki. W przypadku konieczności dokonania podziału ewidencyjnego, proces może być nieco bardziej długotrwały, co zależeć będzie od szybkości i sprawności działania geodety oraz organów administracji. Podział musi przy tym uwzględniać przepisy prawa, w tym przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego.

Jak dokonać zniesienia współwłasności

Wybór ostatecznego trybu jak i sposobu dokonania zniesienia współwłasności zależy ostatecznie przede wszystkim od nastawienia oraz determinacji współwłaścicieli. Przypadek każdej nieruchomości jest bardzo indywidualny, stąd też od dokładnego zbadania indywidualnej decyzji zależeć będzie wybór właściwej drogi prawnej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *